\u200bA Terceira Turma do Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ) decidiu que a teoria do adimplemento substancial \u2013 a qual busca o equil\u00edbrio de interesses das partes em caso de descumprimento parcial do contrato \u2013 \u00e9 inaplic\u00e1vel \u00e0 adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria (transfer\u00eancia for\u00e7ada da propriedade para o nome do comprador). Para o colegiado, a efetiva\u00e7\u00e3o dessa medida legal depende da quita\u00e7\u00e3o integral do valor pactuado, ainda que tenha ocorrido a prescri\u00e7\u00e3o das parcelas que completariam o saldo devedor.<\/p>
A partir desse entendimento, a turma julgadora negou provimento ao recurso especial de um casal que pediu em ju\u00edzo o reconhecimento da prescri\u00e7\u00e3o do saldo devedor de um im\u00f3vel comprado em 2007 e, em consequ\u00eancia, a expedi\u00e7\u00e3o de mandado de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria.<\/p>
“Os efeitos da aplica\u00e7\u00e3o da teoria do adimplemento substancial \u00e0 adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria podem ser nefastos: produzir-se-ia um incentivo ao inadimplemento das \u00faltimas parcelas contratuais, na medida em que, por meio dela, o promitente comprador poderia obter a regulariza\u00e7\u00e3o da situa\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel sem a quita\u00e7\u00e3o do pre\u00e7o. Essa possibilidade \u00e9 evidentemente incompat\u00edvel com a boa-f\u00e9 contratual”, afirmou a relatora do caso, ministra Nancy Andrighi.<\/p>
Saldo devedor n\u00e3o foi pago nem cobrado<\/strong><\/p> O casal comprou o im\u00f3vel de forma parcelada e passou a residir no local. Foram pagos cerca de 80% do pre\u00e7o total combinado, com exce\u00e7\u00e3o das \u00faltimas parcelas, que venceram sem que a incorporadora tenha feito qualquer cobran\u00e7a ao longo dos anos seguintes.<\/p> Os compradores ajuizaram a\u00e7\u00e3o declarat\u00f3ria de prescri\u00e7\u00e3o cumulada com pedido de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria, no que foram atendidos pelo ju\u00edzo de primeiro grau. O Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo manteve a senten\u00e7a quanto \u00e0 prescri\u00e7\u00e3o, mas avaliou que a quita\u00e7\u00e3o do contrato \u00e9 requisito para a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria, o que levou o casal a recorrer ao STJ.<\/p> Adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria tem como requisito a quita\u00e7\u00e3o de saldo devedor<\/strong><\/p> Nancy Andrighi disse que o exerc\u00edcio do direito \u00e0 adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria pelo comprador, de fato, \u00e9 condicionado ao pagamento integral do pre\u00e7o. Segundo ela, na venda de um im\u00f3vel em presta\u00e7\u00f5es, \u00e9 poss\u00edvel que ocorra, por in\u00e9rcia do vendedor diante da falta de pagamento por parte do comprador, a prescri\u00e7\u00e3o de parcelas do saldo devedor.<\/p> Em tal hip\u00f3tese \u2013 prosseguiu \u2013, tamb\u00e9m \u00e9 plaus\u00edvel que grande parte do d\u00e9bito tenha sido paga. “Nenhuma dessas situa\u00e7\u00f5es, contudo, implica a quita\u00e7\u00e3o do pre\u00e7o, tampouco se mostra suficiente para a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria pelo promitente comprador”, comentou a relatora.<\/p> Em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 teoria do adimplemento substancial, a ministra explicou que ela decorre do princ\u00edpio da boa-f\u00e9 objetiva e busca assegurar a preserva\u00e7\u00e3o do contrato nos casos em que a parcela n\u00e3o paga \u00e9 \u00ednfima em compara\u00e7\u00e3o com o que j\u00e1 foi quitado.<\/p> Ao confirmar a impossibilidade de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria, Nancy Andrighi concluiu que o casal recorrente disp\u00f5e de dois caminhos para regularizar o im\u00f3vel: a celebra\u00e7\u00e3o de acordo com a parte vendedora ou o ajuizamento de a\u00e7\u00e3o de usucapi\u00e3o, se estiverem presentes os requisitos para o reconhecimento da prescri\u00e7\u00e3o aquisitiva.<\/p> Leia tamb\u00e9m: <\/strong> Adimplemento substancial: a preponder\u00e2ncia da fun\u00e7\u00e3o social do contrato e do princ\u00edpio da boa-f\u00e9 objetiva<\/a><\/p> Leia o ac\u00f3rd\u00e3o no REsp 2.207.433<\/a>.<\/p> Esta not\u00edcia refere-se ao(s) processo(s): REsp 2207433<\/a><\/strong><\/p> Fonte: STJ<\/strong><\/p>\n