{"id":13081,"date":"2025-07-21T15:26:57","date_gmt":"2025-07-21T18:26:57","guid":{"rendered":"https:\/\/sgpsolucoes.com.br\/site\/?p=13081"},"modified":"2025-07-21T15:26:58","modified_gmt":"2025-07-21T18:26:58","slug":"artigo-regularizacao-fundiaria-urbana-obrigacao-constitucional-e-papel-indutor-dos-tribunais-de-contas-na-transformacao-da-politica-habitacional-municipal","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/sgpsolucoes.com.br\/site\/artigo-regularizacao-fundiaria-urbana-obrigacao-constitucional-e-papel-indutor-dos-tribunais-de-contas-na-transformacao-da-politica-habitacional-municipal\/","title":{"rendered":"ARTIGO – Regulariza\u00e7\u00e3o Fundi\u00e1ria Urbana: obriga\u00e7\u00e3o constitucional e papel indutor dos Tribunais de Contas na transforma\u00e7\u00e3o da pol\u00edtica habitacional municipal"},"content":{"rendered":"

Por Fl\u00e1via Gonzalez Leite \u2013\u00a0Conselheira Corregedora do Tribunal de Contas do Estado do Maranh\u00e3o<\/em><\/strong><\/p>

O direito \u00e0 moradia, expressamente previsto no art. 6\u00ba da Constitui\u00e7\u00e3o Federal de 1988, integra o rol dos direitos sociais fundamentais e representa uma das mais importantes conquistas do constitucionalismo social brasileiro. A defini\u00e7\u00e3o do conte\u00fado normativo desse direito, contudo, exige uma compreens\u00e3o que transcenda a mera provis\u00e3o habitacional. Nesse sentido, o constitucionalista Ingo Wolfgang Sarlet esclarece que “a defini\u00e7\u00e3o do conte\u00fado (objeto) do direito \u00e0 moradia n\u00e3o pode, de modo especial por for\u00e7a de sua vincula\u00e7\u00e3o \u00e0 dignidade da pessoa humana, prescindir de par\u00e2metros qualitativos m\u00ednimos para uma vida saud\u00e1vel”<\/em>. Para Sarlet, “entre os crit\u00e9rios estabelecidos pela Comiss\u00e3o competente da ONU, destacam-se a seguran\u00e7a jur\u00eddica para a posse, a disponibilidade de uma infraestrutura b\u00e1sica que assegure condi\u00e7\u00f5es adequadas de habitabilidade, o acesso a servi\u00e7os sociais essenciais e o respeito \u00e0 identidade e diversidade cultural da popula\u00e7\u00e3o”<\/em> (SARLET, 2015, p. 344). Tal concep\u00e7\u00e3o evidencia que a Constitui\u00e7\u00e3o Federal estabeleceu n\u00e3o apenas uma aspira\u00e7\u00e3o program\u00e1tica, mas uma obriga\u00e7\u00e3o jur\u00eddica dos entes federativos de assegurar condi\u00e7\u00f5es dignas de habita\u00e7\u00e3o que contemplem aspectos qualitativos essenciais.<\/p>

Complementando essa vis\u00e3o, Felipe Maciel Pinheiro Barros destaca que “o direito fundamental social \u00e0 moradia integra o conjunto dos direitos ligados ao m\u00ednimo existencial para uma vida com dignidade”<\/em>, enfatizando que este direito possui natureza vinculante e exige implementa\u00e7\u00e3o concreta pelo Poder P\u00fablico, n\u00e3o se restringindo a mera diretriz program\u00e1tica (BARROS, 2014, p. 72). A dimens\u00e3o constitucional da moradia abrange aspectos urban\u00edsticos, ambientais e sociais que garantam condi\u00e7\u00f5es de habitabilidade compat\u00edveis com a dignidade humana, exigindo pol\u00edticas p\u00fablicas integradas e coordenadas entre os diversos entes federativos.<\/p>

Nesse contexto, \u00e9 necess\u00e1rio reconhecer que a expans\u00e3o urbana desordenada gerou situa\u00e7\u00f5es de informalidade que demandam resposta urgente e estruturada do Poder P\u00fablico. A dimens\u00e3o do problema \u00e9 evidenciada pelo fato de que milh\u00f5es de brasileiros permanecem em situa\u00e7\u00e3o de informalidade habitacional, vivendo em \u00e1reas desprovidas de infraestrutura b\u00e1sica, sem saneamento, ilumina\u00e7\u00e3o p\u00fablica ou seguran\u00e7a jur\u00eddica na posse de seus im\u00f3veis, configurando grave viola\u00e7\u00e3o da dignidade humana. Dados do IBGE (Censo 2022) confirmam essa realidade ao apontar mais de 5 milh\u00f5es de domic\u00edlios localizados em aglomerados subnormais no pa\u00eds<\/strong>,<\/strong> \u00e1reas com ocupa\u00e7\u00e3o irregular e car\u00eancia cr\u00f4nica de infraestrutura, como \u00e1gua tratada, esgotamento sanit\u00e1rio e rede de energia el\u00e9trica. Al\u00e9m disso, estima-se um <\/strong>d\u00e9ficit habitacional superior a 5,8 milh\u00f5es de moradias (FJP, 2023), e mais de 33% dos domic\u00edlios brasileiros n\u00e3o possuem liga\u00e7\u00e3o com rede de esgoto (IBGE, 2023)<\/strong>, escancarando o tamanho do desafio e a urg\u00eancia de pol\u00edticas p\u00fablicas planejadas, integradas e efetivas. \u00c9 indispens\u00e1vel reafirmar que n\u00e3o se trata apenas de entregar um papel, um t\u00edtulo de propriedade frio e isolado. Trata-se de garantir condi\u00e7\u00f5es reais e dignas de vida. A pol\u00edtica de REURB s\u00f3 cumpre sua miss\u00e3o constitucional se for compreendida como um processo integrado que inclui urbaniza\u00e7\u00e3o e infraestrutura como parte insepar\u00e1vel de sua ess\u00eancia. A dignidade mora tamb\u00e9m no saneamento, na luz, na rua cal\u00e7ada. N\u00e3o basta o t\u00edtulo registrado se n\u00e3o houver o ch\u00e3o urbanizado.<\/p>

O direito \u00e0 moradia \u00e9 direito social fundamental (CF\/88, art. 6\u00ba), mas sua efetiva\u00e7\u00e3o depende de pol\u00edticas p\u00fablicas planejadas e executadas de forma coordenada, que contemplem desde medidas normativas at\u00e9 presta\u00e7\u00f5es materiais concretas, abrangendo desde a titula\u00e7\u00e3o de terras at\u00e9 a implementa\u00e7\u00e3o de infraestrutura urbana essencial. A Constitui\u00e7\u00e3o Federal tamb\u00e9m define como compet\u00eancia comum da Uni\u00e3o, Estados e Munic\u00edpios “promover programas de constru\u00e7\u00e3o de moradias e a melhoria das condi\u00e7\u00f5es habitacionais e de saneamento b\u00e1sico”<\/em> (art. 23, IX). Aos Munic\u00edpios, compete especificamente “promover o adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupa\u00e7\u00e3o do solo urbano”<\/em> (art. 30, VIII).<\/p>

O Estatuto da Cidade (Lei n\u00ba 10.257\/2001) refor\u00e7a essa obriga\u00e7\u00e3o, estabelecendo como diretriz geral da pol\u00edtica urbana “a garantia do direito a cidades sustent\u00e1veis, entendidas como o direito \u00e0 terra urbana, \u00e0 moradia, ao saneamento ambiental, \u00e0 infraestrutura urbana, ao transporte e aos servi\u00e7os p\u00fablicos” <\/em>(art. 2\u00ba). Essas normas evidenciam que n\u00e3o se trata de faculdade pol\u00edtica, mas de um dever jur\u00eddico vinculante, que integra o n\u00facleo essencial do direito \u00e0 moradia assegurado pela Constitui\u00e7\u00e3o Federal a todos os cidad\u00e3os.<\/strong><\/p>

A regulariza\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria urbana, disciplinada pela Lei n\u00ba 13.465\/2017, \u00e9 instrumento central para efetivar esse direito. Seu art. 9\u00ba a define como “conjunto de medidas jur\u00eddicas, urban\u00edsticas, ambientais e sociais destinadas \u00e0 incorpora\u00e7\u00e3o dos n\u00facleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e \u00e0 titula\u00e7\u00e3o de seus ocupantes”<\/em>. O art. 10 lista objetivos amplos e concretos: “a promo\u00e7\u00e3o da integra\u00e7\u00e3o social e a gera\u00e7\u00e3o de emprego e renda; a melhoria das condi\u00e7\u00f5es urban\u00edsticas e ambientais; a resolu\u00e7\u00e3o de conflitos fundi\u00e1rios; a garantia do direito social \u00e0 moradia digna e das condi\u00e7\u00f5es de vida adequadas”<\/em>.<\/em> O art. 13 imp\u00f5e ao Munic\u00edpio o dever de classificar o n\u00facleo informal como REURB-S ou REURB-E e aprovar o respectivo projeto de regulariza\u00e7\u00e3o, demonstrando o car\u00e1ter cogente dessa obriga\u00e7\u00e3o administrativa. A Lei ainda preconiza, no art. 11, \u00a72\u00ba, que “os Munic\u00edpios, Estados e Distrito Federal poder\u00e3o estabelecer programas e parcerias para implementar a Reurb”<\/em>, incentivando a atua\u00e7\u00e3o coordenada entre entes federativos e institui\u00e7\u00f5es p\u00fablicas.<\/p>

A ina\u00e7\u00e3o estatal frente \u00e0 informalidade urbana, ao d\u00e9ficit habitacional e \u00e0 aus\u00eancia de infraestrutura b\u00e1sica configura verdadeira viola\u00e7\u00e3o massiva de direitos fundamentais. Essa omiss\u00e3o estrutural se assemelha ao estado de coisas inconstitucional reconhecido pelo STF na ADPF 347: problemas complexos, derivados de causas m\u00faltiplas, que exigem pol\u00edticas integradas, planos locais e coordena\u00e7\u00e3o interinstitucional para sua supera\u00e7\u00e3o. Nesse contexto, n\u00e3o basta a promessa de regulariza\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria: exige-se planejamento, aloca\u00e7\u00e3o or\u00e7ament\u00e1ria, execu\u00e7\u00e3o coordenada e monitoramento permanente para garantir que a regulariza\u00e7\u00e3o v\u00e1 muito al\u00e9m do papel registrado e se converta em transforma\u00e7\u00e3o concreta dos espa\u00e7os urbanos, com infraestrutura e servi\u00e7os p\u00fablicos que permitam o florescimento de comunidades mais justas, seguras e humanas.<\/p>

Diante dessa obriga\u00e7\u00e3o constitucional e legal, os Tribunais de Contas assumem papel estrat\u00e9gico para a efetiva\u00e7\u00e3o da pol\u00edtica p\u00fablica de regulariza\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria urbana. Como \u00f3rg\u00e3os de controle externo, t\u00eam compet\u00eancia para verificar a aplica\u00e7\u00e3o dos recursos p\u00fablicos e avaliar a efici\u00eancia e a efetividade das pol\u00edticas p\u00fablicas municipais. Mais que recomendar, podem e devem exigir a elabora\u00e7\u00e3o de planos municipais de REURB vinculados ao planejamento urbano (PPA, LDO e LOA), com metas claras e or\u00e7amento compat\u00edvel; a inclus\u00e3o de a\u00e7\u00f5es de regulariza\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria em instrumentos de planejamento e gest\u00e3o territorial; a realiza\u00e7\u00e3o de diagn\u00f3sticos e levantamentos cadastrais como condi\u00e7\u00e3o para boa gest\u00e3o; a destina\u00e7\u00e3o de recursos pr\u00f3prios ou de parcerias para viabilizar a implementa\u00e7\u00e3o; e o monitoramento e a cobran\u00e7a sistem\u00e1tica do cumprimento dessas obriga\u00e7\u00f5es.<\/p>

O TCE\/MA j\u00e1 sinaliza esse compromisso ao elaborar cartilha espec\u00edfica para orientar os gestores municipais, demonstrando sua fun\u00e7\u00e3o pedag\u00f3gica e preventiva, mas tamb\u00e9m estabelecendo as bases para uma fiscaliza\u00e7\u00e3o mais incisiva e consequente.<\/p>

No Maranh\u00e3o, a implementa\u00e7\u00e3o da pol\u00edtica de regulariza\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria urbana tem avan\u00e7ado com um modelo de coopera\u00e7\u00e3o institucional que pode e deve ser refer\u00eancia. O Tribunal de Justi\u00e7a do Estado, por meio do N\u00facleo de Governan\u00e7a Fundi\u00e1ria (institu\u00eddo pelo Provimento n\u00ba 24\/2022), lidera o programa <\/strong>\u201cRegistro para Todos\u201d<\/strong><\/em>, estruturado para apoiar os munic\u00edpios na efetiva\u00e7\u00e3o da REURB e garantir o direito constitucional \u00e0 moradia. Esse programa foi viabilizado juridicamente pelo Termo de Coopera\u00e7\u00e3o T\u00e9cnica n\u00ba 0031\/2022-TJMA, que possibilitou a ades\u00e3o articulada dos 217 munic\u00edpios maranhenses, assegurando que a REURB se consolidasse como pol\u00edtica p\u00fablica efetiva em todo o territ\u00f3rio estadual. Dos munic\u00edpios aderidos, 73 j\u00e1 possuem a\u00e7\u00f5es em curso, com resultados concretos e expressivos: mais de 38 mil t\u00edtulos urbanos entregues, 55 territ\u00f3rios quilombolas titulados beneficiando 751 fam\u00edlias, 7 territ\u00f3rios ind\u00edgenas registrados com seguran\u00e7a jur\u00eddica para 7.768 fam\u00edlias, al\u00e9m do registro de obras p\u00fablicas de educa\u00e7\u00e3o e esporte e de templos religiosos, reafirmando o respeito \u00e0 diversidade cultural e o compromisso com a fun\u00e7\u00e3o social da propriedade.<\/strong><\/p>

Destaca-se ainda o reconhecimento nacional dessa iniciativa: em 2023, o programa <\/strong>\u201cRegistro para Todos\u201d<\/strong><\/em> foi agraciado com o Pr\u00eamio Solo Seguro, concedido pelo Conselho Nacional de Justi\u00e7a (CNJ), como refer\u00eancia de boas pr\u00e1ticas em governan\u00e7a fundi\u00e1ria. Trata-se de um exemplo claro de que a regulariza\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria n\u00e3o \u00e9 apenas ato jur\u00eddico-cartorial, mas pol\u00edtica p\u00fablica de inclus\u00e3o social, paz e justi\u00e7a.<\/strong><\/p>

Nesse esfor\u00e7o, o Tribunal de Contas do Estado do Maranh\u00e3o tamb\u00e9m desempenha papel essencial. Mais que \u00f3rg\u00e3o fiscalizador, o TCE\/MA tem assumido fun\u00e7\u00e3o pedag\u00f3gica e indutora ao produzir cartilhas, orientar gestores, recomendar boas pr\u00e1ticas e monitorar o cumprimento da legisla\u00e7\u00e3o \u2014 sempre ressaltando que n\u00e3o se trata de uma faculdade pol\u00edtica, mas de uma obriga\u00e7\u00e3o constitucional vinculante dos entes federativos. Em perfeita sintonia com o Judici\u00e1rio estadual, o TCE\/MA busca garantir que os gestores municipais planejem, financiem e implementem projetos de REURB com seriedade e compromisso, unindo titula\u00e7\u00e3o e urbaniza\u00e7\u00e3o, para que o direito \u00e0 moradia se concretize n\u00e3o apenas como papel registrado, mas como vida digna.<\/strong><\/p>

Essa realidade se imp\u00f5e como desafio concreto e priorit\u00e1rio no Maranh\u00e3o, diante do elevado n\u00famero de n\u00facleos informais em \u00e1reas urbanas e periurbanas, muitas vezes desprovidas de infraestrutura m\u00ednima. A atua\u00e7\u00e3o do TCE\/MA deve avan\u00e7ar para estimular a cria\u00e7\u00e3o de n\u00facleos municipais de REURB, promover oficinas e capacita\u00e7\u00f5es regionais, apoiar o planejamento integrado e exigir dos gestores municipais o cumprimento de seus deveres constitucionais e legais. A omiss\u00e3o municipal na implementa\u00e7\u00e3o da REURB n\u00e3o constitui mera quest\u00e3o de discricionariedade administrativa, mas verdadeira viola\u00e7\u00e3o de preceitos fundamentais, sujeita \u00e0 responsabiliza\u00e7\u00e3o dos gestores p\u00fablicos.<\/strong><\/p>

A regulariza\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria urbana n\u00e3o \u00e9 favor estatal. \u00c9 um dever jur\u00eddico decorrente da Constitui\u00e7\u00e3o Federal e da legisla\u00e7\u00e3o infraconstitucional. Sua omiss\u00e3o compromete direitos fundamentais, perpetua desigualdades e limita o desenvolvimento social e econ\u00f4mico. Dessa forma, cabe aos Tribunais de Contas, e o TCE\/MA j\u00e1 entendeu essa miss\u00e3o especial, exercer seu papel indutor, fiscalizador e pedag\u00f3gico, exigindo dos gestores municipais o planejamento, o financiamento e a execu\u00e7\u00e3o das a\u00e7\u00f5es de REURB como parte indissoci\u00e1vel de uma pol\u00edtica urbana inclusiva, justa e verdadeiramente transformadora.<\/p>

\"\"<\/figure>

Fonte: TCE-MA<\/strong><\/p>\n

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